签订租赁合同要仔细房屋用途要明确

梁女士于2007年12月与房东朱先生签订房屋租赁合同，约定
朱先生向梁女士出租本市某处房屋一套，租期3年，房屋租金为每月
人民币7 000元，押金人民币7 000元，该押金作为梁女士擅自解除
合同时的违约金。梁女士租赁该房屋原本是准备作为自己公司的办
公用地，但是在其与朱先生签订的房屋租赁合同中对租赁房屋的性
质以及用途却未作出明确约定。梁女士在签订房屋租赁合同后依约
向朱先生支付了3个月租金及押金，后梁女士在办理营业执照时才
发现朱先生的房屋属于居住用房，不能作为办公用途。梁女士认为
因朱先生的原因导致其当初签订的房屋租赁合同的目的未能实现，
于是梁女士起诉至法院要求解除其与朱先生之间的房屋租赁合同，
同时要求朱先生返还其所交的租金及押金并承担违约责任。法庭
上，朱先生抗辩称梁女士当初并未对其讲明房屋用途，所以才导致后
续纠纷，这一切责任都归咎于梁女士自身，因此其虽同意解除合同，
但是不肯退还已使用过的部分房租；同时，朱先生认为，梁女士提出
解除合同，属于违约，晰认为押金应转换为违约金，所以，也不同意
退还押金。
本案争议的焦点在于梁女士和朱先生两方，哪方存在违约行为。
梁女士认为朱先生交付的房屋不符合自己的实际需求，不能实现自
己当初签订合同的目的，来先生存在违约行为。而朱先生则认为梁
女士在当初签订租赁合同时，并未就房屋用途予以明确说明，所以自
己交付的房屋完全合乎合同约定，按照双方当初签订的租赁合同的
约定，梁女士现在擅自提出解除合同关系属于违约。
根据<中华人民共和国合同法》以及上海市房屋租赁相关规定，
租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其
支付期限和方式、租赁物维修等条款。出租人应当按照约定将租赁
物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。出租人
交付的房屋不符合租赁合同约定，致使不能实现租赁目的的，承租人
可以解除租赁合同，并要求出租人承担相应的民事责任。但是在本
案中租赁双方并没有对于房屋的使用性质、用途作出任何书面约定。
也即是说，在合同签订时，梁女士并未就房屋用途这一必备条款作出
明确约定，因而也就不能认为是朱先生提供的房屋不合格。如果梁
女士能够提供相应证据证明双方对于房屋用途有过口头约定，并证
明朱先生故意隐瞒房屋使用性质的，则可以要求朱先生返还已经支
付的款项并要求朱先生承担违约责任，否则梁女士要求解除合同就
需要自行承担相应的违约责任。
在法院审理过程中，由于梁女士无法提供证据证明双亢之
间对于房屋用途有过约定

• 上一篇:租赁事实存在租赁合同有效
• 下一篇:租赁房屋甲醛超标承租人有权解除合同